Finance
Boekhouding
Overdrachtsbelasting in Nederland: Vrijstellingen en de transacties die deze triggeren
Hoe werkt overdrachtsbelasting voor een Nederlandse BV die vastgoed koopt? Bekijk de tarieven voor 2026, de aandelendeal-valkuil en de groeps vrijstelling.
•
15 min.
Intro
De meeste artikelen over overdrachtsbelasting zijn geschreven voor iemand die een eerste woning koopt en wil weten of de startersvrijstelling geldt. Dit artikel is bedoeld voor een andere groep die net zo goed met overdrachtsbelasting te maken krijgt, maar vaak met veel grotere bedragen: oprichters en DGA's die via een Nederlandse bv een bedrijfspand kopen, vastgoed tussen groepsmaatschappijen herstructureren of een onderneming overnemen die Nederlands vastgoed op de balans heeft staan.
Dat onderscheid is belangrijk, want voor een bv werken de regels wezenlijk anders. De verlaagde tarieven voor particuliere woningkopers zijn niet beschikbaar voor een rechtspersoon. Een aandelenoverdracht kan tot overdrachtsbelasting leiden zonder dat er ooit een leveringsakte voor het pand wordt getekend. En de vrijstelling die binnen een structuur met meerdere bv's het grootste verschil kan maken, krijgt in artikelen voor woningkopers nauwelijks aandacht. We behandelen de particuliere tarieven kort als context en gaan daarna verder met de zakelijke transacties waarbij de bedragen en risico's groter zijn.
Welke vier tarieven en vrijstellingen kunnen van toepassing zijn?
Bij overdrachtsbelasting hangt de uitkomst tegelijk af van vier variabelen: wat je verkrijgt, wie de verkrijger is, hoe het vastgoed werkelijk wordt gebruikt en of een vrijstelling van toepassing is. Een verkeerde beoordeling vóór het tekenen van de notariële akte kan kostbaar zijn. Bij een juridische levering is de belasting op het verkrijgingsmoment verschuldigd en achteraf is de gekozen structuur meestal niet eenvoudig te herstellen.
Tarief of vrijstelling | Wanneer geldt deze? | Voor wie? | Belangrijkste voorwaarden |
|---|---|---|---|
0% startersvrijstelling | Verkrijging van een woning als hoofdverblijf | Alleen natuurlijke personen van 18 tot en met 34 jaar | Woningwaarde maximaal € 555.000 in 2026; niet eerder gebruikt; verklaring bij de notaris |
2% | Verkrijging van een woning waarin de koper zelf voor langere tijd gaat wonen | Alleen natuurlijke personen, ongeacht leeftijd | Schriftelijke verklaring en daadwerkelijk gebruik als hoofdverblijf volgens de oorspronkelijke bedoeling |
8% | Woning die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt | Natuurlijke personen en rechtspersonen, waaronder een bv | Tweede woning, vakantiewoning, woning voor verhuur of belegging; sinds 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% |
10,4% | Alle andere onroerende zaken | Alle verkrijgers | Onder meer kantoren, winkels, bedrijfshallen, onbebouwde grond en afzonderlijk gekochte commerciële garages |
Kernpunt: Het tarief van 2% en de startersvrijstelling gelden uitsluitend voor natuurlijke personen die zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen. Een bv betaalt bij een normale verkrijging 8% voor een woning en 10,4% voor niet-woningen. Een rechtspersoon kan nooit verklaren dat een woning zijn persoonlijke hoofdverblijf wordt en heeft daarom geen toegang tot de particuliere tarieven.
Wanneer de aankoop van vastgoed onderdeel is van het opzetten van een Nederlandse onderneming, is het verstandig dit te bekijken naast een bedrijf starten in Nederland. De gekozen rechtsvorm bepaalt welke tarieven en vrijstellingen überhaupt bereikbaar zijn.
Hoe werken de woningtarieven en wat veranderde er in 2026?
Voor een particuliere koper zijn er in 2026 drie praktische scenario's. Welk scenario geldt, hangt af van de leeftijd van de koper, het voorgenomen gebruik van de woning en de waarde. Deze regels verklaren vooral waarom een aankoop door een bv anders uitpakt, maar ze zijn belangrijk genoeg om eerst helder af te bakenen.
De startersvrijstelling van 0% geldt voor kopers die op het moment van verkrijging meerderjarig en jonger dan 35 jaar zijn. Zij moeten de woning zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken en de waarde mag in 2026 niet hoger zijn dan € 555.000. De grens bedroeg in 2025 € 525.000 en wordt jaarlijks geïndexeerd. De vrijstelling geldt per koper. Kopen twee personen samen en voldoet slechts één van hen aan alle voorwaarden, dan geldt 0% voor diens aandeel en betaalt de andere koper over het eigen aandeel het toepasselijke tarief.
De vrijstelling is eenmalig. Het hoeft niet om de eerste koopwoning te gaan, maar de koper mag de startersvrijstelling niet eerder hebben gebruikt. Iemand die de vrijstelling bijvoorbeeld in 2022 toepaste, kan haar niet opnieuw gebruiken, ook niet als die persoon bij een volgende aankoop nog geen 35 jaar is. De koper bevestigt bij de notaris schriftelijk dat aan de voorwaarden wordt voldaan.
Het tarief van 2% geldt voor natuurlijke personen die zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen en niet voor de startersvrijstelling in aanmerking komen. Ook hiervoor is een verklaring bij de notaris nodig. De wet kent geen algemene harde termijn van zes maanden waarbinnen iedereen moet zijn verhuisd. De Belastingdienst beoordeelt op basis van de omstandigheden of de koper op het verkrijgingsmoment daadwerkelijk de bedoeling had de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Wie 2% verklaart en het pand vervolgens direct verhuurt zonder er ooit te wonen, loopt het risico op naheffing tegen het hogere tarief.
De grootste wijziging in 2026 raakt beleggers. Voor woningen die de koper niet zelf als hoofdverblijf gebruikt, daalde het tarief op 1 januari 2026 van 10,4% naar 8%. Een beleggingsappartement van € 400.000 kostte in 2025 € 41.600 aan overdrachtsbelasting. In 2026 is dat € 32.000, een verschil van € 9.600 bij één transactie.
Bij een doorverkoop binnen zes maanden kan artikel 13 WBR onder voorwaarden voorkomen dat over hetzelfde waardedeel tweemaal volledig overdrachtsbelasting wordt geheven. Rond de tariefverlaging gelden overgangsregels die moeten voorkomen dat het verschil tussen 10,4% en 8% als kunstmatig voordeel bij een snelle doorverkoop terechtkomt. Laat de notaris daarom de vermindering berekenen in plaats van simpelweg de eerder betaalde belasting van de nieuwe aanslag af te trekken. Omdat het tarief samenhangt met de latere belastingheffing over verhuur en rendement, geeft hoeveel belasting je betaalt aanvullende context voor een vastgoedbelegging.
Wat betaalt een bv bij de aankoop van bedrijfsvastgoed?
Bij de verkrijging van niet-woningen geldt in 2026 in beginsel 10,4% overdrachtsbelasting. Het gaat bijvoorbeeld om kantoren, winkels, magazijnen, bedrijfshallen, onbebouwde grond en een garage die niet tegelijk met een woning wordt gekocht. Het tarief is hetzelfde voor een particulier, Nederlandse bv, buitenlandse vennootschap of beleggingsfonds. De verlaging naar 8% geldt alleen voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt.
Voor een bv zijn de hoofdregels daardoor eenvoudiger, maar minder gunstig. Een bv kan geen gebruikmaken van de startersvrijstelling of het tarief van 2%, omdat beide regelingen persoonlijk gebruik als hoofdverblijf vereisen. Een bv die een appartement voor verhuur koopt, betaalt 8%. Koopt dezelfde bv een kantoor voor € 750.000, dan bedraagt de overdrachtsbelasting in beginsel € 78.000.
Een veelvoorkomende valkuil voor een DGA is eerst privé kopen en het pand later inbrengen of verkopen aan de eigen bv. De latere overdracht aan de bv is een nieuwe verkrijging. Zonder toepasselijke vrijstelling wordt daarom opnieuw overdrachtsbelasting berekend over de waarde van het verkregen vastgoed. Dat de DGA beide kanten van de transactie beheerst, maakt de verkrijging fiscaal niet onzichtbaar.
De samenloop met BTW vraagt extra aandacht. De levering van een bouwterrein en de levering van een nieuw gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikneming zijn in beginsel van rechtswege belast met 21% BTW. Daarnaast kan juridisch ook overdrachtsbelasting in beeld komen, maar de samenloopvrijstelling van artikel 15, lid 1, onderdeel a, WBR voorkomt onder voorwaarden dubbele heffing. Het is dus te kort door de bocht om te zeggen dat nieuwbouw altijd met BTW "in plaats van" overdrachtsbelasting wordt geleverd.
Bij bestaand bedrijfsvastgoed is de levering meestal vrijgesteld van BTW en geldt overdrachtsbelasting. Partijen kunnen onder voorwaarden opteren voor een BTW-belaste levering, onder meer wanneer de koper het pand voor ten minste 90% gebruikt voor prestaties met recht op BTW-aftrek. Ook een ingrijpend verbouwd pand kan voor de BTW weer als nieuw gebouw kwalificeren, maar alleen als de werkzaamheden in wezen nieuwbouw hebben voortgebracht. Een gewone renovatie is daarvoor niet genoeg.
Ook de maatstaf van heffing verdient aandacht bij transacties tussen verbonden partijen. Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak of het recht, en ten minste over de tegenprestatie. Bij een DGA die een pand voor een kunstmatig lage prijs aan de eigen bv verkoopt, voorkomt die waarderingsregel dat de heffingsgrondslag eenvoudig kan worden verlaagd. De WOZ-waarde kan bewijs opleveren, maar is niet in iedere zakelijke vastgoedtransactie automatisch de beslissende maatstaf. Of vastgoed beter privé of via een bv kan worden gehouden, hoort bij de bredere structuurkeuze die we bespreken in bv of eenmanszaak.
Wanneer betaal je overdrachtsbelasting zonder dat het pand wordt verkocht?
Een hardnekkig misverstand bij bv-structuren is dat overdrachtsbelasting alleen ontstaat wanneer vastgoed formeel wordt verkocht en via een notariële leveringsakte van eigenaar wisselt. Dat klopt niet. Ook de verkrijging van de economische eigendom van Nederlands vastgoed kan belast zijn, terwijl de juridische eigendom bij de oorspronkelijke eigenaar blijft.
Economische eigendom bestaat wanneer een ander dan de juridische eigenaar een samenstel van rechten en verplichtingen verkrijgt dat een belang bij de waardeontwikkeling van het vastgoed vertegenwoordigt. Alleen het recht op levering is niet automatisch voldoende. In de praktijk kijkt men naar wie de voordelen ontvangt, wie het risico van waardestijging en waardedaling draagt, wie huuropbrengsten toekomt en welke verplichtingen zijn overgenomen.
Binnen een groep kan dit spelen wanneer de verkopende maatschappij de juridische eigendom alleen als zekerheid behoudt, terwijl de kopende maatschappij de economische positie van het pand overneemt. Zulke afspraken komen voor bij gefinancierde herstructureringen en vastgoedfinanciering. Als het samenstel kwalificeert als economische eigendom, kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn zonder dat een akte van juridische levering wordt verleden. De precieze contractuele rechten zijn daarom belangrijker dan het etiket dat partijen op de overeenkomst zetten.
Daarnaast bestaat de regeling voor aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon, vaak afgekort als OZR. Een gewone aandelenkoop valt niet automatisch onder de overdrachtsbelasting. Dat verandert wanneer de vennootschap aan zowel de bezitseis als de doeleis voldoet.
Bij de bezitseis moet meer dan 50% van de bezittingen bestaan uit onroerende zaken, fictieve onroerende zaken en relevante rechten, terwijl ten minste 30% van de totale bezittingen betrekking heeft op in Nederland gelegen onroerende zaken. De toets kijkt onder voorwaarden ook door deelnemingen heen. Tijdelijke verschuivingen rond het transactiemoment kunnen door referentie- en consolidatieregels alsnog worden meegenomen.
Bij de doeleis moeten de onroerende bezittingen als geheel hoofdzakelijk, in de fiscale betekenis ten minste 70%, dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van vastgoed. Een vennootschap die woningen verhuurt, voldoet doorgaans eerder dan een productiebedrijf dat toevallig eigenaar is van zijn fabriek. Bij de fabriek ondersteunt het pand de operationele activiteit; het vastgoed wordt niet als zodanig geëxploiteerd.
Voldoet de vennootschap aan beide toetsen, dan kan de verkrijging van een belang van ten minste een derde leiden tot overdrachtsbelasting. Bestaande belangen en belangen van verbonden personen of lichamen kunnen meetellen. Het toepasselijke tarief en de maatstaf hangen af van het onderliggende vastgoed en de wettelijke toerekening. Sinds 2025 kent de samenloopvrijstelling voor bepaalde OZR-aandelentransacties bovendien extra voorwaarden rond BTW-belast gebruik gedurende twee jaar. Een aandelentransactie is daarom niet zonder meer fiscaal gelijk aan een eenvoudige aankoop van één pand.
Let op: Koop je een onderneming die volgens de wettelijke bezitstoets en doeltoets als OZR kwalificeert, dan voorkom je overdrachtsbelasting niet automatisch door aandelen te kopen in plaats van het vastgoed. De Belastingdienst kijkt naar de werkelijke bezittingen en het gebruik daarvan, niet alleen naar de juridische naam van de transactie.
Wie een holdingstructuur opzet of wijzigt waarbij het vastgoed in de ene vennootschap en de activiteiten in een andere zitten, moet dit vóór ondertekening beoordelen. In een bv en holding tegelijk oprichten lees je hoe zo'n structuur doorgaans tot stand komt.
Hoe werkt de concernvrijstelling bij een interne reorganisatie?
Tegenover het ruime bereik van de overdrachtsbelasting staat een belangrijke vrijstelling voor bepaalde verkrijgingen binnen een concern. Artikel 15, lid 1, onderdeel h, WBR biedt de wettelijke basis voor vrijstellingen bij onder meer interne reorganisaties. De concrete concernvoorwaarden staan in artikel 5b van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer. Voor een ondernemer met meerdere bv's kan dit de belangrijkste route zijn om vastgoed binnen de groep te verplaatsen zonder direct overdrachtsbelasting te betalen.
Voor deze regeling bestaat een concern uit een topvennootschap en de vennootschappen waarin zij onmiddellijk of middellijk een belang van ten minste 90% houdt. Alleen een gezamenlijke aandeelhouder of economische samenwerking is dus niet genoeg. De formele keten van kwalificerende belangen moet op het relevante moment aanwezig zijn.
Na toepassing van de vrijstelling geldt in beginsel een aanhoudingseis van drie jaar. De verkrijgende vennootschap moet gedurende die periode onderdeel blijven van het relevante concernverband. Verlaat zij het concern door verkoop aan een derde, verwatering van het belang of ontbinding van de structuur, dan kan de eerder vrijgestelde overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd worden. Er bestaan uitzonderingen en doorschuifregels voor specifieke vervolgstappen, maar die moeten afzonderlijk worden getoetst.
Onder omstandigheden geldt daarnaast een voortzettingseis voor de onderneming of activiteiten van de overdragende vennootschap. Die regel speelt niet identiek bij iedere interne vastgoedoverdracht, maar is juist relevant wanneer een vennootschap zonder heffing in het concern is gekomen en vervolgens vastgoed doorgeeft dat zij al vóór toetreding bezat. Een algemene bewering dat alleen een zakelijke reden nodig is, is daarom onvoldoende. De vrijstelling draait om de precieze wettelijke concern-, aanhoudings- en eventueel voortzettingsvoorwaarden.
Een vooraf bedachte route waarbij een nieuwe groepsmaatschappij het pand vrijgesteld verkrijgt en kort daarna aan een derde wordt verkocht, loopt daardoor tegen de antimisbruikvoorwaarden en de driejaarstermijn aan. Het enkele feit dat een stap tijdelijk binnen het concern plaatsvindt, maakt de totale route niet veilig. Ook belastingrente en meldings- of aangifteverplichtingen kunnen het financiële gevolg vergroten als de voorwaarden later worden geschonden.
Voor een duurzaam concern kan de vrijstelling veel waarde hebben. Stel dat een DGA een werkmaatschappij en een afzonderlijke vastgoed-bv heeft en een bedrijfspand van € 1.500.000 binnen de kwalificerende groep wil verplaatsen. Zonder vrijstelling bedraagt de overdrachtsbelasting bij een niet-woning in beginsel € 156.000. Met een correct toegepaste concernvrijstelling kan die directe heffing achterwege blijven, maar alleen als de structuur en de vervolgstappen aan alle voorwaarden voldoen.
Een fiscale eenheid voor de VPB en een concern voor de overdrachtsbelasting zijn niet hetzelfde, ook al werken beide met groepsverhoudingen. De fiscale eenheid voor de VPB behandelt dat afzonderlijke regime. Omdat een verkeerde stap hier zes cijfers kan kosten, is het verstandig vroegtijdig een accountant of boekhouder én waar nodig een fiscalist en notaris te betrekken, niet pas nadat de akte is getekend.
Regel de vastgoedtransactie voordat je tekent
Bij een juridische levering wordt overdrachtsbelasting op één moment geheven. Tegen de tijd dat de notariële akte wordt getekend, is het grootste deel van de structureringsruimte al verdwenen. Of 8% of 10,4% geldt, of een aandelenkoop als vastgoedverkrijging wordt behandeld en of een interne reorganisatie werkelijk onder de concernvrijstelling valt, moet ruim vóór dat moment worden vastgesteld.
Overweeg je een vastgoedaankoop, concernherstructurering of bedrijfsovername waarbij Nederlands vastgoed betrokken is? Plan een demo, dan bekijken we hoe je administratie en structuur op die beslissing moeten aansluiten. Ons team kan ook helpen bij het oprichten van je bv of je boekhouding en salarisadministratie correct inrichten rondom de gekozen structuur.
Veelgestelde vragen
Wat is overdrachtsbelasting in Nederland?
Overdrachtsbelasting is de Nederlandse belasting op de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken en bepaalde daarmee gelijkgestelde rechten of belangen. De heffing is geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Bij een gewone juridische levering ontstaat de belasting op het moment van verkrijging via de notariële akte.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting?
De verkrijger betaalt de overdrachtsbelasting. Bij een notariële levering berekent de notaris het bedrag, neemt het op in de nota van afrekening en verzorgt doorgaans de aangifte en betaling aan de Belastingdienst. Bij andere belastbare verkrijgingen, zoals economische eigendom, kan een afzonderlijke aangifteplicht gelden.
Wat is de startersvrijstelling en hoe hoog is de grens in 2026?
De startersvrijstelling is een eenmalige vrijstelling voor natuurlijke personen die bij verkrijging meerderjarig maar jonger dan 35 jaar zijn, de woning zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken en haar niet eerder hebben toegepast. De woningwaarde mag in 2026 niet hoger zijn dan € 555.000.
Betaalt een bv overdrachtsbelasting bij de aankoop van vastgoed?
Bij een normale belastbare aankoop wel. Een bv kan geen gebruikmaken van de persoonlijke startersvrijstelling of het tarief van 2%. Zij betaalt in 2026 in beginsel 8% bij de verkrijging van een woning en 10,4% bij een niet-woning. Een wettelijke vrijstelling, bijvoorbeeld voor een kwalificerende interne reorganisatie, kan de uitkomst veranderen.
Welk tarief betaalt een bv in 2026 voor een verhuurde woning?
Een bv betaalt in beginsel 8% overdrachtsbelasting voor een woning die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt. Het tarief is op 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8% en geldt ook voor particuliere beleggers, tweede woningen en vakantiewoningen.
Wat veranderde er in 2026 aan het tarief van 10,4%?
Voor niet-woningen veranderde niets: bedrijfspanden, kantoren en andere niet-woningen blijven onder het tarief van 10,4% vallen. Alleen het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, daalde van 10,4% naar 8%.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar van de inkomstenbelasting of VPB?
Niet rechtstreeks als losse periodieke kostenpost. Bij vastgoed dat tot een onderneming behoort, vormen aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting doorgaans onderdeel van de fiscale kostprijs. Die kosten volgen vervolgens de fiscale behandeling van grond en gebouw. Op grond wordt niet afgeschreven; voor gebouwen gelden afschrijvingsbeperkingen. De precieze verwerking hangt af van het gebruik en de transactie.
Wat is economische eigendom en waarom kan die tot heffing leiden?
Bij economische eigendom verkrijgt een partij een samenstel van rechten en verplichtingen dat een belang bij de waardeontwikkeling van vastgoed vertegenwoordigt, zonder dat de juridische eigendom noodzakelijk overgaat. De WBR behandelt zo'n verkrijging als belastbaar om te voorkomen dat overdrachtsbelasting eenvoudig via contractuele afspraken wordt ontweken.
Wat is de vrijstelling voor interne reorganisaties?
Dit is een vrijstelling voor kwalificerende verkrijgingen binnen een concern. Voor het concernbegrip geldt in beginsel een direct of indirect belang van minimaal 90%. Na de overdracht gelden voorwaarden, waaronder doorgaans een aanhoudingstermijn van drie jaar en in specifieke situaties een voortzettingseis. Worden de voorwaarden geschonden, dan kan de belasting alsnog verschuldigd worden.
Leidt een aandelentransactie tot overdrachtsbelasting?
Dat kan wanneer de doelvennootschap als onroerendezaakrechtspersoon kwalificeert en de koper een voldoende groot belang verkrijgt. De vennootschap moet voldoen aan de wettelijke bezitseis en doeleis. Ook bestaande en verbonden belangen, consolidatieregels en sinds 2025 de voorwaarden rond de BTW-samenloopvrijstelling kunnen de uitkomst beïnvloeden.
Written by
Nick Knuppe
CEO en oprichter
